Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione

Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell’immobile, quando all’appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi.

Tutti i costi inerenti all’uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all’inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all’utilizzo e al normale logorio dei beni competono all’affittuario.

Allo stesso modo, è sempre l’inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l’energia elettrica e l’acqua. Spettano sempre all’inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell’impianto caldaia.

La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall’uso quotidiano spettano all’inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.

L’installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell’acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell’immobile (locatore).

In caso di rottura dell’impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell’apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch’essi a carico del locatore.

Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l’inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario.

In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell’impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi.

Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell’inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell’appartamento.

Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull’inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente.

Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.

Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti:

A carico del proprietario

• Installazione della caldaia
• Sostituzione della caldaia
• Adeguamento della caldaia alle norme di legge
• Manutenzione straordinaria della caldaia

A carico dell’inquilino

• Manutenzione ordinaria e controllo fumi
• Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo
• Pagamento tasse
• Aggiornamento libretto e controllo periodico
• Pagamento operaio per il controllo
• Spese per la fornitura del calore.

Se il locatore non provvede

Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall’inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest’ultimo può provvedere personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli. Tuttavia, l’inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall’importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome.

Fonte: progettogas.com

Come tutti gli elettrodomestici anche la caldaia ha un periodo di funzionamento. Questo periodo è stato calcolato dalle case costruttrici in circa 10 anni. E’ un dato che si deve prendere con “le pinzette”, perché tutto dipende da molteplici fattori. In primo luogo viene la corretta installazione della caldaia.

Una caldaia montata in modo non corretto, indipendentemente dalla sua qualità, sicuramente avrà maggiori problemi e quindi bisogno di interventi tecnici che servono solo a ripristinare l’uso dell’apparecchio ma non a risolvere la causa.

Per questo motivo è necessario che gli installatori termoidraulici siano professionisti seri e preparati. Tradotto in parole povere “come spendi mangi”.

Infatti la casa costruttrice deve avere sane basi per garantire l’efficienza e la durata dell’apparecchio non solo nel periodo di garanzia ma deve anche garantire nel tempo la reperibilità dei ricambi e l’efficienza del centro assistenza.Terzo presupposto è una corretta manutenzione non solo intesa come pulizia caldaia ma come prevenzione. Se l’utente nota una goccia d’acqua (perdita) dalla caldaia o un funzionamento anomalo, è necessario rivolgersi subito a personale qualificato. E’ come la carie, PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE.

Fonte: progettogas.com

Le operazioni di controllo emanutenzione dell’impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 (D.M. 37/08), per le tipologie impiantistiche pertinenti. Le tipologie impiantisticheriguardanti gli impianti termici degli edifici sono quelle previsti dalle lettere c) ed e) del suddetto D.M. 37/08. In particolare esse sono:
lettera c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;

lettera e) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali.
Nella maggior parte dei casi, impianti termici alimentati a gas, occorrono entrambe le abilitazioni che la ditta manutentrice dimostra attraverso un documento rilasciato dalla Camera di Commercio.

Nel caso di impianti con macchine frigorifere contenenti gas serra occorre, inoltre, che l’impresa sia inscritta al registro nazionale delle persone e delle imprese ai sensi del DPR 43/2012.

Fonte: Ministero dello Sviluppo Economico